Usucapio fundatum possessionem facit, signifiant en latin “La prescription acquisitive établit la possession”, est une maxime juridique issue du droit romain. Elle énonce que la possession prolongée et continue d’un bien, dans les conditions prévues par la loi, peut conduire à son acquisition légale par prescription.

Ce principe repose sur l’idée que la stabilité et la continuité des situations de fait doivent être protégées et, dans certaines circonstances, légitimées par le droit.

L’usucapion trouve son origine dans le droit romain, où elle constituait un mécanisme permettant à un possesseur de bonne foi d’acquérir la propriété d’un bien après une certaine durée de possession, remplissant les conditions requises (bonne foi, juste titre, durée).

Les jurisconsultes romains ont développé ce principe pour renforcer la sécurité juridique et prévenir les litiges relatifs à la propriété.

Au Moyen Âge, l’usucapion a été intégrée dans les systèmes juridiques européens, souvent adaptée aux contextes féodaux et aux règles locales. Les canonistes et glossateurs ont interprété et codifié ce principe pour concilier les règles locales avec les principes hérités du droit romain.

Dans de nombreux systèmes juridiques modernes, l’usucapion est une institution essentielle du droit de propriété, connue sous le nom de prescription acquisitive dans les pays de tradition civiliste.

Pour qu’un possesseur puisse invoquer usucapio fundatum possessionem facit, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Possession continue : La possession doit être exercée de manière ininterrompue pendant la durée légale fixée.
• Bonne foi : Le possesseur doit croire légitimement qu’il est le propriétaire du bien.
• Juste titre : La possession doit s’appuyer sur un acte juridique valable, comme un contrat ou un transfert de propriété apparent.
• Non-opposition du propriétaire initial : L’usucapion ne peut être invoquée si le véritable propriétaire s’y est opposé dans les délais légaux.

En droit civil, l’usucapion est une manière d’acquérir la propriété immobilière ou mobilière. Elle est souvent utilisée pour régulariser des situations où le titre de propriété est absent ou incertain.

• Exemple : Une personne qui occupe un terrain sans en être propriétaire pendant 30 ans, sans opposition, peut en devenir le propriétaire par prescription.

Dans les contextes fonciers, l’usucapion est essentielle pour clarifier les droits de propriété sur des terrains abandonnés ou mal cadastrés.

• Exemple : Dans les zones rurales, l’usucapion permet à des agriculteurs exploitant une terre depuis des décennies de formaliser leur droit de propriété.

Dans les conflits de lois, l’usucapion peut poser des questions complexes lorsque le bien en cause est situé dans un pays ayant des règles de prescription différentes.

Si le propriétaire initial s’oppose à la possession avant l’expiration du délai de prescription, l’usucapion ne peut être invoquée.

Certains biens, tels que les biens publics (domaines de l’État), sont insusceptibles d’usucapion.

La durée nécessaire pour acquérir un bien par usucapion varie selon les juridictions et le type de bien concerné.

En France, plusieurs cas célèbres ont permis à des familles d’agriculteurs d’obtenir la propriété de terres par usucapion après les avoir cultivées pendant des décennies, sans opposition.

Dans certains litiges concernant des œuvres d’art, des possesseurs de bonne foi ont invoqué l’usucapion pour en devenir propriétaires, souvent en opposition à des revendications d’héritiers.

• “Possessio est quasi pedis positio“ : (“La possession équivaut à un pied posé sur le sol”), mettant l’accent sur l’importance de la possession effective pour revendiquer un droit.
• ”Tempus regit actum“ : (“Le temps gouverne l’acte”), soulignant le rôle du temps dans la consolidation des droits par usucapion.

Le principe usucapio fundatum possessionem facit reflète une conception pragmatique du droit, visant à privilégier la stabilité des relations sociales et la sécurité des transactions juridiques. Il incarne également une reconnaissance de l’importance du temps dans la légitimation des situations de fait.

Cependant, ce principe peut être controversé, notamment lorsqu’il est perçu comme permettant à des individus de s’approprier indûment des biens, même dans des contextes de bonne foi.

Usucapio fundatum possessionem facit reste un principe fondamental du droit, garantissant que la possession prolongée et légitime puisse conduire à l’acquisition de droits réels. En conciliant le fait et le droit, ce principe favorise la sécurité juridique et la stabilité des rapports sociaux, tout en limitant les conflits liés à la propriété.